Che tipi di tassi ci sono?Rimborsare anticipatamente il mutuo, in tutto o in parte, è un'ipotesi da valutare sempre seriamente, visto che comporta il risparmio di tutti gli interessi non ancora maturati.
Nelle considerazioni bisognerà però tenere conto della penale di estinzione anticipata, se prevista.
Essa viene commisurata alla somma anticipatamente estinta ed incide di solito tra l'1% ed il 3% per i mutui a tasso variabile e tra il 2% ed il 4% nel caso di quelli a tasso fisso.
NOTA: i mutui a tasso misto prevedono di solito penali differenti a seconda che al momento dell'estinzione sia in corso l'ammortamento a tasso variabile o quello a tasso fisso.
Fanno eccezione i mutui esentati per legge dall'applicazione della commissione di anticipata estinzione. Il Decreto Legge n° 7 del 31 gennaio 2007 (cosiddetto Decreto Bersani convertito nella Legge n° 40 del 2 aprile 2007) stabilisce infatti la nullità di qualsiasi clausola che la preveda, a condizione che:
il contratto di mutuo sia stato sottoscritto dal 2 febbraio 2007 in avanti;
il finanziamento venga richiesto da persone fisiche ai fini di acquisto o ristrutturazione di immobili adibiti ad abitazione (o allo svolgimento di attività economiche e professionali).
Le nuove regole valgono per i mutui prima casa
Lo stesso Decreto stabilisce inoltre un limite massimo per le penali di estinzione dei contratti di mutuo stipulati fino al 2 aprile 2007 ai fini dell'acquisto o ristrutturazione di un’abitazione o di un’unità destinata allo svolgimento della propria attività economica o professionale.
Il debitore che riscontrasse nel proprio contratto una quota superiore avrà così la facoltà di richiedere ed ottenere dalla banca la rinegoziazione della condizione, riducendola fino al massimo consentito, specificato di seguito.
NOTA: la Legge 244 del 24 dicembre 2007 ha stabilito che tale diritto non decade neanche quando il mutuo provenga dall’accollo di un contratto preesistente.
Per esempio, nel caso di finanziamenti accesi dall’impresa costruttrice - che non gode del beneficio di esclusione delle penali di estinzione - l’acquirente accollante potrà pretendere la successiva applicazione dei relativi vantaggi garantiti dalla Legge ai privati.
MUTUI A TASSO VARIABILE
La penale massima cambia in funzione del momento in cui si procede all’estinzione:
Prima del terz’ultimo anno: 0,50%
Durante il terz’ultimo anno: 0,20%
Negli ultimi due anni: nessuna
Esiste inoltre la cosiddetta “clausola di salvaguardia” che interessa i contratti in cui la penale risulta pari o inferiore al limite massimo.
In tali casi si avrà diritto ad uno sconto dello 0,20% rispetto a quanto concordato con la banca all’origine.
ESEMPIO: consideriamo un’estinzione che avviene prima del terz’ultimo anno di vita del mutuo. Qualsiasi penale superiore allo 0,50% verrebbe ricondotta a tale valore.
Una penale contrattuale dello 0,50% godrebbe invece degli effetti della clausola di salvaguardia, che la ridurrebbe allo 0,30% (0,50% - 0,20%). Se il contratto stabilisse lo 0,25% il debitore pagherebbe soltanto lo 0,05% (0,25% - 0,20%).
MUTUI A TASSO FISSO
Se stipulati fino al 31 dicembre 2000 valgono i criteri specificati sopra per i mutui a tasso variabile.
Con i finanziamenti contratti dal 1° gennaio 2001 le penali massime sono invece le seguenti:
Durante la prima metà del mutuo: 1,90%
Dalla metà del rimborso al quart’ultimo anno: 1,50%
Durante il terz’ultimo anno: 0,20%
Negli ultimi due anni: nessuna
Se il contratto di mutuo originario prevede già una penale uguale o inferiore ai limiti sopra indicati si potrà sfruttare la “clausola di salvaguardia”.
Essa stabilisce una riduzione dello 0,25% nel caso di penali contrattuali uguali o superiori all’1,25%. Lo sconto si riduce allo 0,15% con penali inferiori all’1,25%.
ESEMPIO: un contratto con penale del 3% potrà essere estinto nella prima metà del mutuo con una commissione dell’1,90%.
Tuttavia se la penale contrattuale fosse stata definita originalmente nell’1,50%, si avrebbe diritto ad una riduzione dello 0,25% e si verserebbe alla banca l’1,25% del debito residuo (1,50% - 0,25%).
Qualora la penale risultante dal contratto ammontasse all’1%, la banca potrebbe richiedere solo lo 0,85% (1% - 0,15%).
MUTUI A TASSO MISTO
Se al momento dell’estinzione è in corso l’ammortamento a tasso variabile valgono i limiti applicati ai mutui a tasso variabile, mentre se si sta rimborsando a tasso fisso bisognerà fare riferimento ai criteri stabiliti per tale modalità.
Nel caso di contratti a tassi miscelati le distinte quote di debito sconteranno il trattamento rispettivamente destinato alle due formule.
NOTA: La Legge non consente alla banca di rifiutare l’adeguamento del contratto alla penale massima.